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二三線城市樓市打"冷戰(zhàn)"情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-10-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機南京 救市組合拳難立竿見影
“十一”黃金周之前，南京市政府發(fā)布了二十條救市新政。除了提高公積金貸款額度，二套房低于面積再享受優(yōu)惠貸款利率，取消一房一價等利好外，南京市還將首次對購房者提供購房補貼。南京救市新政堪稱目前為止，全國范圍內(nèi)力度最大，覆蓋范圍最廣，但記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，救市新政并沒有起到立竿見影的效果。
折扣沖擊波
長假期間，記者在南京市區(qū)走訪了多家樓盤。由于新政剛剛推出，再加上黃金周期間購房者有充裕的時間，因此售樓處普遍人氣尚可。
但根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)字顯示，黃金周前五天南京商品房成交量僅有23套。購房者觀望情緒不減，開發(fā)商的促銷力度則越來越大。
以順馳濱江奧城為例，該樓盤國慶期間贈送四重禮，分別是推行有差價即補償計劃，推出20套一口價特價房、以老帶新優(yōu)惠，以及贈送臺灣游等活動。
在售樓現(xiàn)場和前來看房的陳先生告訴記者，“本來是想買房的，但看到開發(fā)商促銷力度這么大，應(yīng)該可以再等等。政府都給開發(fā)商一些優(yōu)惠措施，說明開發(fā)商的壓力確實大，到年底應(yīng)該還有降價空間�！�
縱觀黃金周期間，大多數(shù)樓盤的促銷手段都有些雷同，真正能吸引到購房者的還是下狠心打折的樓盤。
去年售價還在萬元以上的河西地區(qū)，黃金周期間已經(jīng)有樓盤殺價至7800元/平方米，促銷人員甚至還表示，如果一次性付款還將優(yōu)惠。
記者在南京一家中介門口隨機采訪了一位王先生，他說去年看到房價飛漲，著急買房子，但一時資金周轉(zhuǎn)不開；幸虧去年沒買，現(xiàn)在買一套90平方米的房子可以便宜20萬，周邊的二手房價格也比去年掉了三成。
“補貼不如降價”
對于南京市剛剛推出的買房補貼等救市新政，大多數(shù)購房者都認(rèn)為難以起到立竿見影的效果。
此次南京救市政策中，最吸引人的莫過于直接補貼。在2008年10月1日到09年9月30日期間，凡購買90平方米以下商品房(含二手房)，給予房款總額1%的補貼；凡購買90-144平方米以下商品房(含二手房)，給予總房款0.5%的補貼。
記者接觸到的購房者普遍認(rèn)為補貼幅度太小，尤其是90平方米以上的只有0.5%的補貼，而且是在辦理房產(chǎn)證之后才能拿到補貼，起不到增加購買力的作用。甚至有購房者笑稱，政府補貼會不會像開發(fā)商打折一樣，越到后面幅度越大。
對于提高公積金貸款額度、省內(nèi)異地申請住房公積金貸款，以及購房人可提取配偶及直系親屬公積金等規(guī)定，有購房者認(rèn)為這不是提高購買力，而是讓老百姓多背了債；但也有購房者認(rèn)為，公積金貸款利率還是大大低于商貸，也算是一項有實質(zhì)性意義的惠民措施。
至于取消“一房一價”的規(guī)定，大多數(shù)市民都認(rèn)為，在目前很多樓盤低于核定價入市的情況下，商品房“一房一價”的管理方式已經(jīng)意義不大，取消是在情理之中。
仔細(xì)研究過相關(guān)政策的許先生告訴記者，這次救市政策，主要還是針對開發(fā)商的，一些稅費的減免和緩交，將對開發(fā)商度過寒冬有實際意義。如果政府繼續(xù)推出一些利好政策，開發(fā)商的定價也越來越理性，不排除大家的觀望情緒會反轉(zhuǎn)，到時候自己一定要出手了。（朱宇）
杭州 新盤上市價低于預(yù)期
不久前因萬科的降價風(fēng)波而異常熱鬧的杭州樓市，在“十一”長假期間表現(xiàn)十分平靜。記者從杭州十余個樓盤的售樓處了解到，除了一些前期開盤或打折的樓盤仍延續(xù)之前的促銷力度外，多數(shù)開發(fā)商都表示，長假期間沒有推出特別的優(yōu)惠促銷措施。因此，“十一”期間，杭州樓市的成交量并沒有起色。有關(guān)統(tǒng)計顯示，“十一”前六天，杭州主城區(qū)商品住宅日均成交量比9月份的日均成交量下降四成。
記者走訪位于市中心的一些售樓處均比較冷清。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然杭州實施打折優(yōu)惠的樓盤越來越多，但購房者的觀望心理也變得越來越濃。這與節(jié)前幾天不斷有新樓盤上市及老樓盤降價等形成的成交兩旺的預(yù)期相比，差別較大。
9月下旬，保利·東灣、欣盛·東方郡、恒和·依山郡、新帝·朗郡、天鴻·君邑等幾個項目相繼“低開”入市。
9月26日，地處下沙的“保利·東灣”開盤，推出價格為6800-9500元/平方米的公寓共300余套。然而在今年5月，保利管理層還聲稱樓盤的意向定價將在9000元/平方米左右。就在同一天，位于濱江的“欣盛·東方郡”開盤，共推出439套房源，均價9000-10000元/平方米左右，而這個價格也比此前的市場預(yù)期低了約2000元/平方米。同樣，恒和·依山郡、新帝·朗郡、天鴻·君邑3個樓盤的開盤價均低于市場預(yù)期。
伴隨著量價齊跌的市場行情，購房者們對于房價還將下行的心理預(yù)期卻似乎剛剛開始�！霸瓉矸孔拥恼劭圻�能打這么多，8折、7折，接下來會不會還有6折？得再等等看�！北緛頊�(zhǔn)備出手買房的吳先生告訴記者。
對于房價的走勢，已經(jīng)購買了萬科·魅力之城的謝先生認(rèn)為，進(jìn)一步下跌空間不大，因此他并不打算退房。謝先生是半年前以9200元/平方米的價格購買了萬科的房子，該樓盤最高漲到12000元/平方米，目前又降到9000元/平方米左右。
根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年9月杭州主城區(qū)成交商品房成交套數(shù)為1584套，相比去年的3630套，縮水近56%。10月份，杭州樓市成交是否會突破現(xiàn)有的瓶頸？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將在很大程度上決定房價未來的走向。如果十月成交繼續(xù)維持8、9兩月1500多套的量，不排除房價有繼續(xù)下跌的勢頭。
中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)古伊表示，從降價出售到新盤低開，其實反映出市場面的微妙變化。如果市場上新盤普遍以低于預(yù)期的價格上市，說明無論是購房者還是開發(fā)商，都已經(jīng)認(rèn)同了價格下調(diào)的現(xiàn)實。
武漢 觀望氣氛愈發(fā)濃厚
在北京一家外企工作的劉先生國慶期間回到武漢，想要給年邁的父母買一套新房子，讓他們住得舒服一些。然而，走遍了武漢的一些樓盤后，劉先生決定再等一等：現(xiàn)在父母在家里也有房子住，新房都在降，可能再等幾個月，同樣的價格，能給父母買到更好的房子呢。
降價之風(fēng)逐漸蔓延
和全國大部分地區(qū)的樓市一樣，武漢的房價經(jīng)歷了去年的瘋狂上漲，今年開始呈現(xiàn)萎靡的趨勢，房價畫出了一道美麗的拋物線。1-9月，武漢二手房市場與新房一樣進(jìn)入調(diào)整期，成交量較2007年有明顯下降。
后湖盛世東方均價每平方米4,280元，漢陽中環(huán)湖畔臻園起價每平方米3,850元，金銀湖戀湖家園5期起價每平方米2,986元。進(jìn)入九月，武漢的不少樓盤開始主動降價，和低迷的股市一樣，各片區(qū)不斷有再創(chuàng)新低的房價。武漢光谷開發(fā)區(qū)也有少數(shù)幾個樓盤，由去年的均價六千多跌到了現(xiàn)在的四千多。
9月底，武漢中心城區(qū)的部分小區(qū)也開始低下了高貴的頭顱，降價之風(fēng)開始從郊區(qū)向中心城區(qū)蔓延。位于武昌中北路的錦繡江南，公布二期起價為5,288元/平方米，創(chuàng)下了內(nèi)環(huán)線武昌地區(qū)樓盤最低價的記錄。而此前，這一區(qū)域的房價最低都在均價6,000元/平方米以上。
高檔樓盤相對堅挺
靠近武漢大學(xué)的銀海雅苑小區(qū)位于武漢市文化區(qū)武昌區(qū)的主干道武珞路附近，由于靠近東湖和珞珈山，銀海雅苑一直被很多人視為置業(yè)的首選，這一帶的房價也保持了相當(dāng)?shù)膱酝�。記者在銀海雅苑附近的一個房地產(chǎn)中介處看到了銀海雅苑的價格走勢圖，從2005年6月開盤時候的均價每平方米4,300元，經(jīng)過約一年的盤整之后，房價從2006年4月的均價4,600元/平方米開始上漲，到2007年10月達(dá)到了均價8,500元/平方米。在此之后，銀海雅苑的房價趨于穩(wěn)定，甚至在2008年三四月份達(dá)到了九千的最高價，直到現(xiàn)在，銀海雅苑的二手房仍然保持八千元左右的價格。
這個房地產(chǎn)中介的一位工作人員告訴記者,武漢很多好地段的樓盤都和銀海雅苑類似，價格相比其歷史高價，下降得并不多。但是，成交量比起整個2007年來說，則是大為萎縮�，F(xiàn)在看房子的人多，買房子的人少，大伙兒都處于觀望狀態(tài)。賣房的人也不急于降價出手，今年的生意遠(yuǎn)沒有去年好做了。
劉先生說，現(xiàn)在開發(fā)商和購房的人都處于觀望期，不過國家在緊縮貨幣和信貸，相信開發(fā)商對回籠貨幣的需求要大于購房者對新購房屋的需求，還是等這個觀望期結(jié)束之后再買房吧。（
洛陽 未現(xiàn)明顯下降居民看淡
盡管處在傳統(tǒng)的“金九銀十”季，但房地產(chǎn)市場依然是秋風(fēng)瑟瑟。位于中原地區(qū)洛陽的房地產(chǎn)商們的日子也不太好過，盡管還在“死扛”價格，但居民普遍的觀望心態(tài)令樓市呈現(xiàn)出“有價無市”局面。
“十一”的同學(xué)聚會上，大家都在談?wù)摲孔印?個多月前剛買了房的小郭顯然有些后悔，他買的房在洛陽新區(qū)，每平米約3300元，“應(yīng)該再等等的，看這個情況價格以后可能會降的”。小郭的話馬上招來了另一同學(xué)小黨的不滿：“你可以了，我?guī)缀跏窃谌ツ隄q的最厲害的時候買的�！薄澳俏业膬r格還不是比你的高些�！毙」卜瘩g。小黨的房和小郭的房位于同一小區(qū)的同一棟樓，小黨購于去年7月份，每平米約合2600元。
作為優(yōu)秀旅游城市，以牡丹花和龍門石窟聞名天下的洛陽，近兩年的房地產(chǎn)市場也紅火異常，從2006年下半年起，洛陽房價更加速爬坡。據(jù)統(tǒng)計，2007年11月，洛陽住宅交易均價為2586元/平方米，相比2006年12月2081元/平方米的交易均價，每平米上漲500元。但有業(yè)內(nèi)人士稱這只是官方數(shù)據(jù)，實際均價每平米上漲千元，多層住宅漲得更多。
目前，洛陽的住宅均價在3000元左右，高層價格在3500元左右；盡管價格放在全國并不算高，但已經(jīng)遠(yuǎn)高于居民的工資和消費水平。記者一位已經(jīng)有房的親戚表示，“如果不是單位統(tǒng)一集資建房，我們要買到相對不錯的房子也會有壓力�！�
今年以來，洛陽房市快速上漲勢頭也得到抑制，但尚未出現(xiàn)明顯下降。記者了解到幾個地理位置相對不錯的樓盤在國慶期間除了有抽獎送家電、交全款優(yōu)惠2個點等活動之外，并沒有推出更加“實惠”的降價活動。
房地產(chǎn)商們的“死扛”并沒有吸引購房者，在全國一線城市房價下降趨勢的影響下，購房觀望氣氛更加濃重。國慶期間，設(shè)在人流量較大的商業(yè)步行街上的幾個簡易售樓處前圍著并不算太多的客人，大多也只是詢問價格以及優(yōu)惠活動。記者的一些親友表示，近段時間一些樓盤經(jīng)常打電話讓去看房，表示會給優(yōu)惠，但現(xiàn)在都還沒有打算出手，“廣州、深圳、北京這些一線城市都動了，鄭州也都已經(jīng)暗著降價了，洛陽肯定會降的，開發(fā)商也挺不下去了。”
同時，記者在洛陽新區(qū)看到，已經(jīng)完工或正在施工中的新樓盤比比皆是，盡管新區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但因為配套設(shè)施尚不齊全，加上房價較高，不少樓盤的空置率超過9成。
據(jù)向一位了解洛陽房市的朋友咨詢，去年以來洛陽有不少新樓盤集中上市，供應(yīng)量突然加大；而需求方面，不少家庭已經(jīng)有房或者單位有自建房，其他有買房需求的年輕人，目前的房價也已經(jīng)遠(yuǎn)超他們的購買能力，導(dǎo)致成交量低迷，許多樓盤一期都還沒有售完。
“未來也可能會出現(xiàn)一段‘?dāng)D泡沫’時期，但估計下降幅度不會很大，畢竟調(diào)控政策對三線城市的影響不會像一二線城市那么大，況且現(xiàn)在建房成本也都在上漲�！币晃蛔龇慨a(chǎn)銷售的同學(xué)表示。
成都 地震成房市逆轉(zhuǎn)“導(dǎo)火索”
今年上半年，成都樓市價格全面停止上漲；而5·12汶川大地震以后，房價開始明顯下跌，成為市場的轉(zhuǎn)折點。一位成都房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，地震是成都樓市轉(zhuǎn)而下跌的“導(dǎo)火索”。
地震引發(fā)房價下跌
“今年七八月，成都市內(nèi)的很多樓盤甚至沒有成交量；到9月底10月初成都秋季房地產(chǎn)交易會召開，交易量才有所回升�！彼拇ㄊ≡O(shè)計院一位人士告訴記者。
以成都市一環(huán)以內(nèi)的普通盤為例，去年下半年到今年上半年地震前，單價保持在7000元/平方米左右，但“5·12”地震后房價跌勢明顯，目前在5000-6000元/平方米左右，部分優(yōu)質(zhì)樓盤可以賣到6000元/平方米以上。據(jù)介紹，加上一些其他的優(yōu)惠措施，每平方米房價下降幅度超過1000元，但仍高于去年同期，而成交量仍然較小。
業(yè)內(nèi)人士表示，地震對房地產(chǎn)市場，尤其是高層樓盤的影響較大�！艾F(xiàn)在很多人都愿意買10層、11層以下的樓層，但也有購房者主要以價格為參考，會優(yōu)先考慮買樓層較高而價格較低的樓層�！彼拇ㄊ≡O(shè)計院人士告訴記者，樓層高低與抗震性能關(guān)系并不大，即使是高層，也能夠達(dá)到多層的抗震能力。據(jù)了解，受利潤空間縮小影響，目前房地產(chǎn)商仍然傾向于在容積率范圍內(nèi)開發(fā)高層樓盤。
9月28日到10月2日，成都舉辦了為期5天的秋季房地產(chǎn)交易會，使得近期低迷的成交量有所放大。據(jù)統(tǒng)計，此次成交房屋3134套，比去年同期的3315套減少181套；成交面積為29.599萬平方米，比去年同期的30.952萬平方米略少；而成交均價由去年的4506.33元/平方米提高到今年的5327.88元/平方米，增長18.23%。
除普通樓盤外，高端樓盤報價也有所下降。據(jù)了解，位于成都市一環(huán)和二環(huán)之間的萬科項目金域藍(lán)灣最高報價曾達(dá)到9000-10000元/平方米，目前報價已經(jīng)降到去年的首次開盤價。而別墅和商用寫字樓價格仍然保持穩(wěn)定，別墅總價較高。
開發(fā)商數(shù)量飽和
成都房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，真正引發(fā)成都房地產(chǎn)業(yè)降價大潮的是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的飽和。據(jù)介紹，在前兩年房地產(chǎn)的高景氣下，共有大大小小上千家開發(fā)商在成都安營扎寨。目前緊縮銀根，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張。當(dāng)前整個市場正處于急轉(zhuǎn)階段，開發(fā)商承受著前所未有的資金壓力，成都已有多處樓盤暫停開發(fā)。
在萬科、藍(lán)光等成都的大開發(fā)商帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調(diào)整營銷策略，以降價來促進(jìn)銷售，實現(xiàn)資金的快速回籠；對于擬開發(fā)的樓盤，則或放緩開發(fā)進(jìn)度，或暫停開發(fā)。部分資金不足的小房地產(chǎn)商不得不通過股權(quán)、私人借貸等方式籌措開發(fā)資金。成都藍(lán)光集團(tuán)人士認(rèn)為，在此輪洗牌中，小房地產(chǎn)商將逐步被大公司整合掉。
正是由于開發(fā)商數(shù)量飽和，一旦有樓盤出現(xiàn)價格回落，就會立刻引發(fā)樓市的多米諾效應(yīng)。而無論出于投資目的還是自主目的購房者都會持幣待購，進(jìn)入觀望狀態(tài)，導(dǎo)致市場上有效購買需求不足。
業(yè)內(nèi)專家同時指出，成都樓市的剛性的自住需求仍然存在，目前購房者在心理上受到地震和降價的雙重影響。但目前政府提供的經(jīng)濟適用房數(shù)量過小，不足以影響市場需求，當(dāng)價格降低到一定程度，便會企穩(wěn)回升。
從此次房交會的購房者來看，來自浙江、西藏、廣西、重慶、上海、廣東、江蘇、西安等地的外地購房者也加入到成都的購房大軍中。此外，廣元、北川、綿竹、彭州等地震災(zāi)區(qū)也有大批購房者來到房交會現(xiàn)場選房。
目前成都郊區(qū)縣的房價由于前期漲幅不大，并沒有出現(xiàn)明顯回落；部分到成都交通便利的地區(qū)還呈現(xiàn)穩(wěn)定略漲的態(tài)勢。藍(lán)光集團(tuán)人士表示，春節(jié)后將是成都樓市的關(guān)鍵時期，或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點，后市繼續(xù)下跌的空間不大。他認(rèn)為，成都二環(huán)附近的普通樓盤價格下降到5000元/平方米左右比較合理，而三環(huán)附近樓盤不會跌破4000元/平方米。
廈門 閩南投資客或左右房價
福州 買房人不買變相降價的賬
雖地處沿海，福建的整體房價一直算不上領(lǐng)先于全國；相反，福州市的房價在沿海省份的省會中還屬偏低水平。然而，全國房地產(chǎn)市場的觀望氣氛對于福建省內(nèi)的樓市也產(chǎn)生了一定的影響。今年的“金九銀十”，福州樓市正在經(jīng)歷買賣雙方的激烈“冷戰(zhàn)”，而廈門房價則先一步扛不住，回到了去年年初的水平，等待投資客抄底救市。
福州：買賣雙方的“冷戰(zhàn)”
“今年4月還有很多人來打聽車位、房價，到了6月份，來看房的人就明顯少了，房子也賣不動了呀�！蔽挥诟Ｖ莺诵膮^(qū)域鼓樓區(qū)上樓盤——凱旋花園目前的情況并非個案。
記者從開發(fā)商處了解到，自從2004年福州房價開始起步至今，像如今這樣買方如此濃郁的觀望氣氛還是第一次看到。以凱旋花園為例，105-280平方米的戶型，平均售價在11000元/平方米。一位開發(fā)商稱：“此前，我們還以為是價格的問題，曾經(jīng)提出過降價出售的方案；但售樓一線的工作人員卻表示，現(xiàn)在根本不是降不降價、降多少的問題，而是即便是打出了降價廣告仍然乏人問津的問題�！�
記者在福州市區(qū)內(nèi)看到了多家樓盤的變相降價廣告：“公積金買房95折”、“買房送車位”、“買房送全套家具電器”、“開盤前100套8.5折大優(yōu)惠”……
然而，買房人對這樣的變相降價似乎并不買賬。“現(xiàn)在，我就等著江邊的好房子價格降下來呢�！庇幸庠陂}江邊置地的蔡女士表示，現(xiàn)在福州市內(nèi)真正降價的房子都是些地段比較偏遠(yuǎn)、交通不甚方便的樓盤，溫泉區(qū)、江濱、沿湖的真正搶手的房子的價格其實并沒有降多少。
“現(xiàn)在正是買賣雙方較量的時期�！眲P旋花園開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，由于福州市的購房群體多是本地人，購房目的也多為自住為主，所以類似其他大城市的泡沫化需求并不多，所以此前福州房價并沒有出現(xiàn)瘋漲，如今出現(xiàn)大幅下跌的可能性也不大。但亦有分析人士稱，目前福州的房價已經(jīng)有所回落，市區(qū)內(nèi)平均房價大約在6500元/平方米左右。
廈門：投資客或左右房價
相比福州樓市的成交低迷，廈門樓市的狀況似乎更加吃緊。根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計顯示，9月份，廈門住宅成交679套，比8月的563套上漲了21%，比去年同期的1830套下跌63%。而9月住宅均價為7975元/平方米，比上月9834元/平方米下跌了19%，住宅均價跌破8000元，創(chuàng)今年以來價格新低。據(jù)統(tǒng)計，廈門住宅均價在2007年6月首次突破萬元，而此次的房價已跌至2007年3月的水平。
據(jù)了解，雖然廈門9月份的住宅成交量有所回升，但主要還是依靠“廈航·同城灣”二期等幾個中檔樓盤的降價促銷帶動整體銷量。
“跌是一定的了！廈門的房價反映的根本不是本地人的需求，都是漳州等地的外來投資客炒起來的�！币言趶B門工作生活兩年有余的李女士告訴記者，她身邊就有因廈門房價下跌而選擇放棄投資廈門樓市的漳州投資客，而更多的廈門本地人相信，隨著外來投資者對廈門樓市的看淡，廈門房價仍有進(jìn)一步下跌的空間。而在這樣的預(yù)期之下，更多原本有購房需求的本地人都選擇了在這個“十一”繼續(xù)觀望。
然而，以漳州人為代表的閩南投資客卻對廈門房價有著別樣的看法。一位閩南商人告訴記者，由于廈門仍是福建省加工業(yè)出口的重要樞紐，以加工制造業(yè)為主的福建商人對廈門當(dāng)?shù)刈≌男枨笠廊淮嬖凇Ｒ坏┓績r降到合理價位，閩南商人的力量依然將成為推高廈門房價的重要力量。
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